随着人们对美好生活的向往日益增加，购房人对商品房的品质追求也越来越高。当商品房出现质量问题时，该如何处理？无论是购房人还是出卖人都不要慌，一定要先判断质量问题的程度，如果属于可以修复的质量问题，可以双方沟通，确定问题后根据约定或规定由一方修复。如果属于严重的不能修复的质量问题，双方可以协商解决或购房人可以请求解除合同。

　　一、质量程度分类

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将商品房质量问题分为三个层次，从轻到重依次是：一般质量问题、非主体结构但严重影响正常居住的质量问题、房屋主体结构质量不合格。

　　1.一般质量问题

　　轻微的渗漏、裂缝、墙面空鼓、墙皮脱落、渗水、门窗破损等可以通过修复恢复正常，不会影响到买受人的居住使用，这类问题属于一般质量问题。

　　2.非主体结构但严重影响正常居住的质量问题

　　“严重影响正常居住使用”主观性较大，外界在判断时一般先遵从合同约定；合同未约定的，参照一般商品房质量交付标准，并考虑购房人的合理期待。

　　实践中，一般涉及房屋朝向、户型等规划、设计、层高明显差异；渗漏、异响等原因无法查明且无法修复；水、电、煤气、消防设施等基础设施无法投入使用，出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形等可以认定为严重影响正常居住使用。

　　3.房屋主体结构质量不合格

　　房屋的主体结构是指如地基、梁柱、承重墙等在房屋建筑中，能承受作用的平面或空间体系。房屋主体结构与房屋的安全挂钩，一般而言，沉降不均匀导致的楼体倾斜、混凝土强度不够、影响安全的墙体或楼板裂缝等，均属于房屋主体结构质量不合格。

　　二、质量责任承担

　　1.对于可以修复的一般质量问题，谁来修复？

　　我国建筑工程实行质量保修制度，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

　　保修期在商品房买卖合同中有明确约定，一般在正文和附件中都有涉及，附件会详细列举保修的范围和期限。可以就房屋出现的质量问题进行对照，来判断质量问题是否在保修期内，是否属于出卖人承担修复责任的范围。

　　2.“房屋主体结构质量不合格”和“非主体结构但严重影响正常居住的质量问题”该怎么办？

　　以上两种情形属于不能实现根本合同目的的情况，购房人有权请求解除合同并要求出卖人赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

　　因此，只有在房屋的主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人才可以据此拒绝收房。买受人不得以存在可以修复的一般质量问题为由而拒绝收房。

　　三、以案释法

　　郭某某于2013年6月12日向某开发商购买房屋，在合同签订以后开发商发送入住通知书以前，双方于2013年10月15日就郭某某提前验收房屋发现的内墙粉刷层空鼓、房屋进深误差以及遮阳等问题达成了整修空鼓问题、安装窗户百叶、赠送车位、户内装修时提供敲墙等服务的解决方案。之后，郭某某于2013年11月18日收到了开发商发送的入住通知书，告知郭某某于当日交接房屋，但郭某某在验收房屋以后以前期协商的内墙粉刷层空鼓问题经修复后空鼓增多、诉争房屋存在质量瑕疵不符合交房条件为由，拒绝办理接收房屋手续。郭某是否可以行使合同解除权？

　　法院审查认为，虽然诉争房屋经维修以后确实仍然存在墙面空鼓问题，但是墙面空鼓不属于房屋主体结构质量问题。向鉴定机构的调查亦表明，郭某某反映的空鼓问题确实仍然存在，属于可通过维修解决的质量问题。郭某某与开发商就墙面空鼓等问题协商的前后过程以及最终的协商补偿结果亦进一步佐证，墙面空鼓问题不影响房屋主体结构安全，并不属于导致购房合同目的无法实现的事实。诉争房屋已经综合验收合格，郭某某在房屋达到双方约定的交付条件以后拒绝收房，不符合合同约定，也缺乏法律依据。因此，郭某某无法行使合同解除权。

　　需要注意的是，很多人误以为可以适用《消费者权益保护法》中的惩罚性赔偿条款，除了要求赔偿损失还要求二倍以下惩罚性赔偿。但这是不适用的，根据特别法优于普通法原则，在法律适用上应选择适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。除此之外，《中华人民共和国产品质量法》亦明文规定不包括建筑物。若出卖人确有过错导致购房人权益遭受不能平衡的损失，可以通过调整违约金的数额来主张出卖人的违约责任。

　　综上所述，有任何房屋质量问题，购房人可先与出卖方取得联系，确认房屋受损的程度，进而沟通解决方案。如果无法达成一致意见，可向有管辖权的法院起诉，但诉讼耗时耗精力，并不是最优解决方案。购房者需权衡利弊、综合考虑，以维护自身权益。同时，对于开发商来说，应在项目建设过程中加强质量管理，避免出现“房屋主体结构质量不合格”“严重影响正常居住的质量问题”。在遇到商品房存在一般质量问题时，应当先督促购房人收房，同时按约履行保修义务，若购房人持续拒绝收房，开发商应当主动行使自己的权利，要根据合同留存相关证明材料。